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少儿美术教育奥克兰房市见顶!新西兰未来投资热点在这里-新西兰中文先驱

奥克兰房市见顶!新西兰未来投资热点在这里-新西兰中文先驱



ANZ是新西兰发放住房贷款最多的银行,资产负债表上约有750亿纽币房贷资产。日前ANZ发布最新物业关注报告,称奥克兰房市正式进入调整期。
“尽管奥克兰住房市场呈现出可喜的回暖迹象,但我们并不认为房价会再次起飞。与房价放慢脚步一致的还有人们对房价的预期。”ANZ认为促成这一改变的决定性因素是可负担性:奥克兰高到让人哭晕的房价已经成为房市上涨的天花板快青8cj。而随着奥克兰房市开始调整,全国其他地区的房价将进入一场“追赶游戏”,这意味着未来新西兰房价的主要增长动力将从奥克兰转移至地区。


奥克兰房价/收入比从2008年的6倍上升到2017年9倍,相当于放大了50%乡村春潮小说。这个倍数在进入2018年后只是出现了微降,并没有发生质的改变。当房价高达9倍年收入的时候,连平均收入人群都对还贷感到吃力,更不要说低收入人群了。上一个利率周期新西兰的浮动贷款利率曾经飙升到11%,房贷还款占家庭收入的比例跳升到50%张伊菡。相同的情况如果在今天发生海恋简谱,会有无数家庭现金流枯竭。正是由于房价/收入比已经高无可高,房价才在一片“高处不胜寒”中稳定了下来。也就是说:不是房市不想涨,而是购房人害怕陷入无法还贷、甚至无法借贷的情况董丽范。可负担性为奥克兰房市构筑了上限。
与此作为对比的,是其他地区的可负担性优势:奥克兰以外地区的房价/收入比只有5倍,自2008年以来房价和地区收入的增长基本保持同步。在奥克兰房价十年翻番的背景下山下莉奈,部分地区房价长期滞涨(像Southland和Taranaki地区,每年平均涨幅只有1%)。如今轮到其他地区进入补涨期了,尤其是这些地区的房贷还款只占家庭收入的30%。要知道在2008年全国住房市场泡沫破灭前这个数字是40%,因此地区房价大有上涨空间。


ANZ对于可负担性的判断得到了interest.co.nz的数据印证。根据该网站的住房贷款可负担性报告异界导师,奥克兰地区现在只剩Papakura和Franklin两个地区能让首次置业者感到可负担,而在奥克兰以外全国只有皇后镇属于不可负担地区天鹅索套。
在投资上,ANZ的观点是房产的吸引力下降,奥克兰跟全国其他地区相比尤其如此。“当奥克兰住房市场强劲的时候,人们愿意接受较低的房租,因为他们把希望寄托在未来房价增值的收益上。但如今这个期望值已经大大降低,这意味着他们需要从租金上收回成本。考虑到政府可能出台政策的影响,未来投资者应看淡奥克兰住房市场重生造星系统。”
虽然ANZ预测奥克兰和全国其他地区的房价会有不同走势,少儿美术教育但目前有太多不确定因素朱琦郁。奥克兰和其他地区的房价差异已经创下纪录,但缩小这个差距不是必然的,并且可能需要数十年时间。目前新西兰房产市场存在的上涨因子和下跌因子包括:
上涨因子
- 利率处于低位,并且有望继续维持一段时间;
- 住房需求依然存在,净移民增长要求更多新建住房;
- 住房供应在短期内不可能突然增加,建筑业存在产能瓶颈。

下跌因子
- 信贷收紧,部分是因为银行本身出现吸储难的问题;
- 新政府可能出台政策打压房市武安教师吧,包括但不限于禁止外国人购房、延长明线测试和推出新税种;
- 可负担性问题,目前最不可负担的城市有奥克兰、陶朗加和皇后镇。

夹在看涨和看跌力量之间的新西兰住房市场很可能进入调整期特索洛。最近房市的一波“小阳春”只会让新西兰央行更加确认谨慎放宽存贷比限制的正确性,因此央行不太可能近期再推出更多松绑信贷的新政策。未来5-10年内奥克兰以外地区可能会出现“追赶效应”,但奥克兰已经透支了增长潜力。奥克兰的房价年增长率预计只有2%,换而言之,奥克兰房市已经见顶。


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